נתוני רקע
1. מדינת ישראל היא הבעלים של חלקה 5 בגוש 10614 הידועה גם כמגרש 32 לפי תוכנית מפורטת מס' ש/490, ש/490-א(בת) המהווה חלקה המשתרעת על שטח של 3,492 מ"ר באור עקיבא (להלן - "הנכס"). התובע (להלן, גם "המינהל") מנהל את הנכס האמור בשם המדינה.
2. כעולה מכתב תביעה מתוקן שהוגש על ידי המינהל ביום 24.5.00 חתמה הנתבעת 1 (להלן, גם "שלג כביסה") על חוזה פיתוח עם המינהל לפיו הוקצה לה הנכס לפיתוח למטרת הקמת מכבסה (להלן - "חוזה הפיתוח"). בהתאם לחוזה הפיתוח העמיד המינהל לשלג כביסה את הנכס כברת רשות בלבד לתקופה של 50 חודש וזאת מיום אישור העסקה וכלה ביום 1.3.02. בסעיף 11 לחוזה הפיתוח התחייבה שלג כביסה שלא להעביר זכויותיה בנכס בכל צורה שהיא, לאחרים.
3. חרף זאת, ביום 1.6.00 או במועד מוקדם יותר החל הנתבע 2 (להלן, גם "עג'מי") בביצוע עבודות פיתוח בנכס ובמרוצת שנת 00' השלים הקמתו של אולם אירועים הקרוי "גני שיר - שירת הלוטוס" (להלן - "אולם האירועים"), אף בהסכמתה ובידיעתה של שלג כביסה, ושמא אף בשותפות עמה.
4. לנוכח כל אלו, כך המשך כתב התביעה המתוקן, קמה למינהל הזכות לבטל את חוזה הפיתוח ולפעול בהתאם לסעדים המפורטים בסעיף 13 בו. בית המשפט התבקש, איפוא, לסלק את ידם של הנתבעים מן הנכס, להרוס מבנים בלתי חוקיים ולשלם סכום של 542,442 ש"ח. סכום זה מורכב מדמי שימוש ראויים ופיצויים מוסכמים, כמוגדר בסעיף 13 לחוזה הפיתוח, נכון ליום הגשת התביעה. עוד התבקש בית המשפט לחייב לשלם למינהל סכום חודשי של 6,727 ש"ח עד למועד סילוק היד בפועל מן הנכס ואולם האירועים שהוקם עליו.
5. הנתבעים התגוננו בפני התביעה. ככל שעסקינן בשלג כביסה היא הגישה הודעת צד ג' כנגד עג'מי והוא התגונן כנגדה.
שלג כביסה הכחישה את המיוחס לה בכתב התביעה. מכל מקום היא הפנתה לחוזה שנכרת בינה לבין עג'מי ביום 22.7.01 (להלן - "החוזה הנ"ל"). בגדרו של החוזה הנ"ל אושר כי בין הצדדים התנהל משא ומתן ממושך שלא הגיע לכדי התקשרות, מכוחו התעתדה שלג כביסה למכור לעג'מי את הנכס. חרף זאת, כך הודה עג'מי בחוזה הנ"ל, הוא פלש לנכס והחל לבצע בו עבודות ללא רשות. החוזה הנ"ל מגדיר תמורה ששולמה לשלג כביסה על ידי עג'מי. הובהר בו שהחוזה הנ"ל מותנה בהסכמת המינהל. הובהר שם כי בכל מקרה שהמינהל לא יאשר את העברת הזכויות לא תהיינה כל תביעות וטענות לעג'מי כלפי שלג כביסה. הותנה כי אם בשל אי קיום תנאי חוזה הפיתוח ידרוש המינהל את השבת הנכס וישלם סכומים המתחייבים עקב כך, סכומים אלו ישולמו לעג'מי. משום כך נתבע עג'מי, במסגרת הודעת צד ג', לשפות את שלג כביסה, ככל שזו תחוייב בדינה בריבה עם המינהל. עוד מציינת הודעת צד ג' כי עג'מי הציג מצגים, לנוכח מעמדו הפוליטי, כי ייקל עליו לקבל את הסכמת המינהל להעברת הזכויות.
6. עג'מי התגונן בפני התביעה ובפני ההודעה. נטען כי המינהל יודע כבר משנת 01' כי חלו שינויים במעמד מחזיקי הנכס אך המינהל, משיקולים זרים, השתהה והגיש התובענה רק בשנת 04'. כתוצאה מהתנהלותו של המינהל נאלץ עג'מי להשקיע השקעות-עתק בבניית גן האירועים, ולאחר שעשה כן
"מתכסה התובעת בטלית צדיק וטוענת למעשים אסורים של הנתבעים" (סעיף 8 לכתב ההגנה). כיום על פי מדיניות ועדות התכנון והבנייה ניתן להקים אולמות אירועים, והדבר הוא אף לברכה. ככל שעסקינן בהודעת צד ג' טוען עג'מי כי שלג כביסה ידעה על כוונתו לעלות לשטח ולבצע את עבודות הבנייה, שכן עקרונות המכר סוכמו ביניהם בעל-פה. בסופה של דרך התנהלותה של שלג כביסה הינה צדקנית. עג'מי מכחיש כי ציין שמשום קשריו הפוליטיים יסדיר את הסוגיה במינהל, הגם שהביע אמונתו שיצליח בכך. בסופה של דרך עג'מי נאלץ למכור את הנכס בחוזה מקפח. שלג כביסה הרוויחה סכום עתק על גבו של עג'מי, מכרה לו את הנכס בסכום גבוה ועתה, לאחר שזכתה בכספו, היא מנסה להציגו כמי שפלש לשטחה והכריח אותה למכור לו את הנכס.
7. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות והמצהירים נחקרו על תצהיריהם. מטעם המינהל נמסרה עדותה של גב' ירקונה שמש (להלן - "שמש"), מי ששימשה במועדים הרלוונטיים מנהלת מחלקת עסקות מטעם המינהל. מטעם שלג כביסה נמסרה עדותו של מנהלה, מר שמואל פולינר (להלן - "פולינר"). מטעם עג'מי נמסרה עדותו-שלו. על כל אלו הונחו בפניי שורת נספחים ומוצגים שונים. להלן אדרש, איפוא, לסוגיות הצריכות לפנים לצורך הכרעתי.
בחינתה המהותית של המחלוקת - דיון והכרעה
8. על יסוד הנתונים שבפניי, וככל שעסקינן בריבו של המינהל כלפי הנתבעים, דומה שלא יכולה להיות הגנה של ממש של מי מהם מול התביעה.
9. שלג כביסה, כשלעצמה, מוסרת את עמדתה בסעיף 19 לתצהירו של פולינר בו הוא מציין כי
"בנסיבות העניין אני משאיר את נושא קבלת התביעה או דחייתה לשיקול דעת בית המשפט אולם, כפי שנקבע בחוזה (הוא החוזה הנ"ל - ש.ל.)
וכפי שנובע בהודעת צד ג', אין להטיל על הנתבעת חבות כלשהי שכן הנתבעת לא עשתה דבר בניגוד למוסכם עם המינהל ו/או על פי החוק שכן על הנתבע (הוא עג'מי - ש.ל.)
היה לפעול רק על פי הוראות המינהל".
10. אין שחר לטענה האמורה. סעיף 11(א) לחוזה הפיתוח מורה, ברורות ומפורשות, כי
"הרשות הניתנת ליוזם (הוא שלג כביסה - ש.ל.)
לפי החוזה היא אישית בלבד ואסור ליוזם להעביר את זכויותיו לפי החוזה בשלמותן או בחלקן בכל צורה שהיא בין במישרין בין בעקיפין, ו/או להשכיר את המגרש ו/או למסור חזקה או שימוש בו, או בחלקו, לאחרים".
לשונו של חוזה הפיתוח, איפוא, היא חד-משמעית. מבלי לגרוע מן הלשון המפורשת האמורה הרי, ככל שעסקינן בשלג כביסה, הנכס הוקצה לה, ללא מכרז, ובתנאים מועדפים, לנוכח אישור משרד התמ"ס, אשר עודד מפעלי תעשיה במועד הרלוונטי. לנוכח זאת ברי כי אין ערוך לחומרת התנהלותה של שלג כביסה. שהרי לאחר שקיבלה את הנכס, בתנאים מועדפים, על מנת להקים בו מכבסה כמפעל תעשייתי, קיימה שיח ושיג עם עג'מי, ובסופה של דרך אף כרתה עמו את החוזה הנ"ל.
11. אף לא יעלה על הדעת להתייחס בסלחנות לגלגול העיניים של הנתבעים שהחוזה הנ"ל היה מותנה בהסכמת המינהל. מעיקרא, איפוא, ההסכם הנ"ל יסודו בחטא לא יכופר. דומה שהנתבעים סבורים שקודם יורים ואחר כך חושבים. ב"כ שלג כביסה אף מנסה לצייר מציאות זו כמציאות הידועה לבית המשפט. ב"כ עג'מי מתייחסת להתנהלותו של עג'מי כאל "פנצ'ר". ייאמרו הדברים ברורות ומפורשות. החוזה הנ"ל הוא לא רק מנוגד באורח חזיתי ובוטה לחוזה הפיתוח, הוא אף נגוע בהתנהלות נפסדת. לנוכח כל אלו סירובו העיקש של המינהל להכשיר שרץ זה מוצדק-גם-מוצדק. שהרי, כמבואר, הנכס הגיע לידיה של שלג כביסה בתנאים מועדפים וללא מכרז. הכשרת העברת הזכויות, לנוכח נסיבות אלו, יהא בה משום התנהלות ציבורית פסולה, תוך הפליית אזרחים אחרים שומרי חוק הפועלים כדת וכדין.
12. עיון בחוזה הנ"ל מצביע כי הטענה על היותו הסכם מותנה, אף היא גובלת בחוסר כנות. שהרי הובהר שם, מפורשות, כי גם אם המינהל לא יאשר את העברת הזכויות הנ"ל, לא יוחזר כספו של עג'מי לשלג כביסה ודברים לא יחזרו לקדמותם. סעיף 6.4 מציין מפורשות כי
"בכל מקרה ומסיבה כלשהי לאחר שהמוכרת (היא שלג כביסה - ש.ל.)
עשתה כמיטב יכולתה לא תתקבל הסכמת ממ"י (הוא המינהל - ש.ל.)
להעברת הזכויות בממכר לקונה (הוא עג'מי - ש.ל.)
לא יראו בכך הפרת החוזה מטעם המוכרת ולקונה לא תהיינה כל תביעות וטענות כלפי המוכרת בקשר לכך". משמע, כך נלמד מפורשות, שלג כביסה לא תפסיד בכל מקרה את התמורה המפולפלת שעג'מי שלשל לכיסה.
13. ברי, לנוכח הנסיבות האמורות, כי טענתה של שלג כביסה על פיה היא מצאה עצמה "נאלצת" להתקשר בחוזה הנ"ל, נשמעת מופרכת. שלג כביסה, אם כנה טענתה, הייתה אמורה לנקוט בצעדים נמרצים לגרום לסילוקו של עג'מי מן הנכס, ככל שכניסתו לנכס הייתה שלא על דעתה. היא אמורה הייתה לדווח על כך למינהל, לאלתר, על מנת שהיא והמינהל כאחד יטפלו בסילוקו של עג'מי, הפולש.
14. אף טענתו של עג'מי אודות כך שהוא "נאלץ" לכרות את החוזה הנ"ל בנסיבות של לחץ וכפיה, אף היא נגועה בצדקנות, התחסדות וגלגול עיניים. עג'מי מנוע מלהתכחש להוראות החוזה הנ"ל, שהרי ככל שנעשה בכפייה, מזמן הוא אמור היה למסור הודעה על ביטולו. עג'מי הודה, חוזית, הן בכך שפלש לנכס שלא בידיעתה של שלג כביסה, והן בכך שהובאו לידיעתו הוראות חוזה הפיתוח. משום כך הוא מוחזק, באופן מוחלט, כמי שיודע שמכוחו של חוזה הפיתוח גם אין לו זכות ונחלה בנכס בכלל, ולהקמת אולם אירועים שאינו בעל ייעוד תעשייתי, בפרט. חרף כל אלו נטל על עצמו עג'מי את ההימור שבסופו של דבר דברים יוכשרו ועולם (ואולם ...) כמנהגו ינהג. כיום הוא טוען שסילוקו מן הנכס יגרום לחורבנו הכלכלי ולהרס פרנסתם של עובדיו. ככל שאלו יהיו פני הדברים אין לעג'מי להלין אלא על עצמו.
ועוד טוען עג'מי כי לא מובן לו על שום מה מתעקש המינהל שלא ליתן הסכמתו לקיומו של אולם האירועים, תוך שהדבר אפשרי כיום על יסוד תוכניות התכנון והבנייה העדכניות, ואף זכה לאישור של ועדת התכנון והבנייה המקומית, אך בכפוף לאישורו של המינהל שלא ניתן. התשובה לכך היא ברורה ונחרצת. עג'מי אינו יכול, בידו האחת, לנהוג מעשה פלישה ולעשות דין לעצמו, ולאחר מכן, בידו האחרת, להיות פטרון על טובת הציבור וטובת המשק. כך, אף לא יעלה על הדעת להכשיר בימינו אלו מעשים של רובין הוד, שיגנוב כספו של אחר, גם אם בסופו של דבר כספים גנובים אלו ישמשו למטרות נעלות.